segunda-feira, 18 de fevereiro de 2013

Quais os efeitos do Contrato Preliminar de Compromisso de Compra e Venda?

Caros amigos leitores, após um período conturbado, em que fiz algumas viagens para prestar concurso público fora do estado, volto-me a vocês novamente para falar sobre direito. 

Hoje responderei objetivamente a pergunta "Quais os efeitos do Contrato Preliminar de Compromisso de Compra e Venda?", que é de interesse de todos, pois certamente um dia estarão diante desse contrato na compra de suas casas próprias. Passemos a perscrutar, pontuando, para melhor entendimento, que quem está comprando o imóvel é chamado de Compromissário Comprador, e quem está a vender é conhecido como Promitente vendedor.

A resposta a essa pergunta é aquela clássica do direito: "depende". In casu, depende se houve registro ou não de tal contrato. Se não for registrado, os efeitos são meramente OBRIGACIONAIS e INTER PARTES, gerando tão-somente a obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda. Nesta hipótese, não sendo celebrado o contrato definitivo/principal, resta ao compromissário comprador três opções:

1- ingressar com a Ação de Obrigação de Fazer, pedindo ao julgador para fixar um prazo razoável para que a outra parte (Promitante vendedor) celebre o contrato definitivo;

2 - pedir ao juiz que SUPRA a vontade da parte inadimplente (o promitente vendedor, que não celebrou o contrato principal), conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar (como também é chamado o Contrato de Compromisso de Compra e Venda), nos termos do artigo 464 do Código Civil; e

 3 - se o contrato não mais interessar ao compromissário comprador, poderá ele requerer a conversão da obrigação de fazer em obrigação de dar perdas e danos (artigo 465 CC/02).


Já se o Contrato Preliminar de Compromisso de Compra e Venda FOR REGISTRADO, estaremos diante de um DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO a favor do compromissário comprador (aqui as coisas ficam mais "amarradas"). Seu efeito é ERGA OMNES, engendrando obrigação de dar. 
Tanto isso é verdade que não sendo entregue a coisa, caberá AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA por parte do compromissário comprador em face do Promitente vendedor ou de terceiro que estiver com o bem. Nesta ação, para que a coisa seja entregue, o preço deve ser depositado de forma INTEGRAL e SUBSTANCIAL.

Cumpre lembrar que, para que possa o Contrato Preliminar ser registrado, este NÃO DEVE TER CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, pois retiraria todos os efeitos advindos do caráter real do registro do contrato, tornando-o ineficaz e impossibilitando seu ingresso no fólio real (na matrícula do imóvel).

Portanto, caros amigos, sempre registrem seus contratos preliminares, para evitar dores de cabeça no futuro.

Um grande abraço e até a próxima!


Sobre o Autor:
André Teixeira
André Teixeira Graduado em Direito pela Universidade Federal do Pará, especialista em Direito Tributário pela UNISUL (Universidade do Sul de Santa Catarina) e em Direito Notarial e de Registro pela Faculdade de Maringá/PR. Aprovado nos seguintes concursos: Ministério Público do Estado do Pará (cargo Auxiliar Administrativo) em 2003, Analista Judiciário do TJ/PA (2009) e Procurador Autárquico e Fundacional do Estado do Pará (2012), onde exerce atualmente suas funções na defesa da Autarquia SUSIPE.

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