segunda-feira, 20 de maio de 2013

DOUTRINA EM FOCO: Ação "Ex Empto". Venda "Ad Mensuram" e venda "Ad Corpus".

Para se falar em ação ex empto, deve-se ter em mente, primeiramente, o que é venda/transmissão ad corpus e venda /transmissão ad mensuram.

A venda ad corpus é aquela em que o bem é transmitido como um todo, isto é, de "porteira fechada", como constumam anunciar. Aqui, não importa o tamanho exato da propriedade, não havendo celeuma caso seja vendida área com tamanho a maior ou a menor do que o anunciado. O que é mais relevante é o bem em si, reitero.

De maneira contrária, na venda ad mensuram é primordial a tradição do tamanho exato do anunciado ou estipulado em contrato. Aqui não se trata do imóvel como um todo, como um bem singular, mas sim, na compra, tem-se a preocupação de que seja transferida a medida exata do imóvel.


Caso não haja a transferência com a exatidão aqui citada, entra em cena a Ação ex empto que, na doutrina, é conceituada como aquela "que compete ao comprador para exigir do vendedor a entrega da coisa vendida, de conformidade com o compromisso assumido do contrato de compra-e-venda, desde que lhe entregou o valor do preço ajustado, ou o sinal convencionado (arras)"(De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. 15ª Edição. Rio de Janeiro, Forense, 2006). É cabível tão-somente na venda ad mensuram, já que somente nesta há importância a dimensão exata do bem.

Encontra-se prescrita no artigo 500 do Código Civil, in verbis:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Destarte, como se depreeende do excerto legal acima, na ação ex empto há três opções ao comprador que não teve o imóvel transferido na sua inteireza: a) pode resolver (extinguir o contrato); b) pode exigir o complemento de área; e c) pode pleitear o abatimento proporcional do preço.

Importante mencionar que há presunção de cumprimento de transferência exata do bem quando a diferença entre a área requerida e a área transferida não for superior a 5% (1/20) (ressalvada a possibilidade de o comprador provar que não faria a compra se não tivesse sido entregue a exata extensão da propriedade), conforme prescreve §1º do mesmo artigo 500, CC:

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Caso haja excesso e não falta de área, razoável que seja complementado o valor ou devolvido o excesso de área, nos termos do §2º do artigo 500, CC:

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

Destaque-se, por oportuno, que não há se confundir a ação ex empto com as ações edilícias, quais sejam: ação redibitória (para extinguir o contrato caso haja vício oculto que retire o interesse ou a utilidade do bem) e ação quanti minoris (usada para reduzir proporcionalmente a quantia a ser paga na existência de vício oculto que reduza o valor do bem). 

O motivo para não haver confusão é simples: nas últimas (ações edilícias), o bem é entregue por inteiro, o que diminui seu valor é a existência de vício oculto. Ao contrário da situação que dá ensejo à ação ex empto, quando o bem não é entregue em sua inteireza, em sua totalidade.

Nesses termos, a jurisprudência pátria:

Difere a ação ex empto das ações redibitória e quanti minoris pelo fato de que, nestas, a coisa vendida é entregue na sua integralidade, apresentando, entretanto, vícios, enquanto naquela a coisa é entregue em quantidade menor do que aquilo que fora pretendido (Recurso Especial nº 32.580 – SP)

Como dito outrora, a ação ex empto é utilizada tão-somente na venda ad mensuram. Não é aplicável à venda ad corpus, já que não interessa a esta a exata dimensão do bem, não havendo possibilidade de complementação de área ou outro pedido, de acordo com o §3º do artigo 500, senão vejamos:
 
 § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
 
Para finalizar, importa mencionar que o prazo para pleitear as medidas acima referenciadas é decadencial de 01 (um) ano, a contar do registro do título, nos termos do artigo 501 do CC:

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. 


Um grande abraço e até a próxima!

André Teixeira

Sobre o Autor:
André Teixeira
André Teixeira Graduado em Direito pela Universidade Federal do Pará, especialista em Direito Tributário pela UNISUL (Universidade do Sul de Santa Catarina) e em Direito Notarial e de Registro pela Faculdade de Maringá/PR. Aprovado nos seguintes concursos: Ministério Público do Estado do Pará (cargo Auxiliar Administrativo) em 2003, Analista Judiciário do TJ/PA (2009) e Procurador Autárquico e Fundacional do Estado do Pará (2012), onde exerce atualmente suas funções na defesa da Autarquia SUSIPE.

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