segunda-feira, 13 de maio de 2013

QUESTÕES COMENTADAS: DIREITO CIVIL: ALIENAÇÃO E LOCAÇÃO DE ABRIGOS PARA VEÍCULOS EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS


                      (Por Rafael Teodoro - Twitter: @RafaelTeodoroRT)


Tenho notado uma tendência nas bancas no campo do Direito Civil: por mais de uma vez, ainda este ano, observei examinadores cobrarem jurisprudência, ou letra seca da lei, sobre um tema curioso: vagas de garagem. Isto mesmo: vagas de garagem!

Pode parecer bobagem o assunto. Pode, mas definitivamente não o é. Prova disso é que os tribunais já foram obrigados várias vezes a se pronunciar sobre o tema. O STJ tem inclusive enunciado da sua súmula de jurisprudência a abordar a matéria (nº 449).

Sendo assim, escreverei hoje este curioso capítulo do estudo do Direito das Coisas dentro do Direito Civil, a saber, vagas de garagem.


De início, penso seja necessário frisar que a grande discussão jurídica em torno do tema nasceu a partir de uma situação muito corriqueira na vida de quem vive em condomínios edilícios: alguns condôminos, cientes do desastre que é o tráfego na maioria das cidades brasileiras, onde falta planejamento de trânsito e estudos sobre impactos de vizinhança, perceberam que poderiam ganhar uma grana se alugassem ou vendessem suas respectivas vagas de garagem.

O problema é que, ao agir assim, o coproprietário acabava por permitir o ingresso de pessoas estranhas aos demais comunheiros. Mesmo que o direito de preferência no aluguel das vagas de garagem em condições iguais de mercado já estivesse previsto no códex (art. 1.338), assegurando-se a prioridade do condômino (especialmente o possuidor) a estranho, é razoável crer que nem sempre haveria interesse dos coproprietários. E era aí que entrava o terceiro estranho, alienatário ou alugatário.  
   
Contudo, os comunheiros incomodados nada podiam fazer, pois a lei civil albergava a pretensão de direito material do condômino alugador ou vendedor de vaga de garagem, conforme a redação original do § 1º do art. 1.331 do CC, in verbis:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 

Note o leitor que, nesse dispositivo, o legislador, usando de seu conhecido vernáculo poético-jurídico, sempre atualizado com a linguagem social contemporânea, prefere a expressão “abrigo para veículos” a vagas de garagem, esta última vulgarizada amplamente. Com isso, contribui bastante para facilitar o entendimento das leis civis brasileiras. Mas esse é só um detalhe. Vamos prosseguir.

Com a lei ao seu lado, vender uma vaga de garagem ou alugá-la, a depender da localização do prédio, tornou-se um negócio altamente rentável. Se alguém duvida, basta pensar no caso de flanelinhas que andam a cobrar (rectius: extorquir) somas elevadas, que vão de R$ 20,00 a R$ 50,00, pelo “favor” de estacionar o carro em via pública (ou teria sido privatizada e não percebemos?). Ok, a soma é elevada, mas, vá lá, o preço se justifica: os flanelinhas são super diligentes no dever de guarda do veículo. Tanto é verdade que, numa incrível coincidência, quem não paga aparece com o carro riscado. Mas esse é outro detalhe. Prossigamos.

A doutrina passou, então, a defender que, apesar da permissão legal, os condôminos poderiam, via convenção ou assembleia geral, proibir a locação ou venda da vaga de garagem a terceiros. Os civilistas reunidos na I Jornada de Direito Civil sintetizaram o pensamento doutrinário corrente à época no seguinte enunciado:

91 – Art. 1.331: A convenção de condomínio ou a assembléia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.

Atento ao estardalhaço, e também por morar ele próprio num condomínio (de luxo, é claro), o legislador brasileiro alterou a polêmica redação do § 1º do art. 1.331 do CC, para atender aos reclamos da doutrina e, assim, proibir a venda ou aluguel de vagas de garagem sem expressa autorização na convenção condominial. Eis a redação do dispositivo em comento após o advento da Lei 12.607/12:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 

O que eu sublinhei na parte final do dispositivo é, obviamente, o mais importante para os concursos. 

Portanto, a partir da entrada em vigor da Lei 12.607/12, a venda ou aluguel de vagas de garagem está, em regra, proibida. A exceção aplica-se apenas às hipóteses de os próprios sujeitos ativos da compropriedade deliberarem expressamente em sentido contrário na convenção do condomínio, isto é, autorizando a venda ou aluguel dos “abrigos de veículos”.

Não obstante se tratar de uma novidade (talvez exatamente por isso), a nova redação do art. 1.331, § 1º, do CC foi cobrada, em 21/10/2012, no VIII Exame de Ordem da OAB no caderno da prova prático-profissional em Direito Civil (banca FGV). Ei-la:

QUESTÃO 3
Carlos reside no apartamento 604, sendo proprietário de sete vagas de garagem que foram sendo adquiridas ao longo dos anos de residência no Edifício Acapulco. Após assembleia condominial ordinária com quorum e requisitos de convocação exigidos pela legislação, Carlos foi notificado por correspondência assinada pelo síndico eleito Alberto Santos, noticiando a proibição de locação das vagas de garagem de sua propriedade exclusiva a pessoas estranhas ao condomínio nos termos da convenção condominial. Diante da correspondência assinada pelo síndico, Carlos ajuizou demanda em face de Alberto Santos, visando promover a locação das vagas de garagem, alegando ser possível a locação das vagas de garagem de sua propriedade exclusiva, assim como a locação de apartamentos.
Sobre a hipótese apresentada, responda aos itens a seguir.
A) A pretensão de direito material perseguida por Carlos encontra amparo legal? Explique. (Valor: 0,65)
B) De acordo com os elementos processuais fornecidos pelo enunciado, a pretensão de Carlos satisfaz todas as condições da ação? Fundamente. (Valor: 0,60)

Certamente, após tudo o que já foi exposto sobre vagas de garagem, o leitor já não encontra dificuldades em acertar a resposta. Não irei desenvolver a dissertação requerida pelo examinador. Porém, quero apontar o seguinte:

     1)    na resposta à letra “a”, o candidato deveria assinalar que a pretensão de direito material não tem (mais) fundamento legal, pois, após a promulgação da Lei 12.607/12, que deu nova redação ao § 1º do art. 1.331 do CC, a regra passou a ser a proibição da alienação ou do alugamento dos abrigos de veículos a pessoas estranhas ao condomínio, só excepcionalmente admitida via autorização expressa na convenção condominial. Ora, se Carlos foi notificado de que a assembleia condominial, regularmente realizada, deliberou pela vedação da venda ou aluguel das vagas de garagem a terceiros, evidente que o pedido, objeto da demanda, é improcedente à luz da lei civil;

     2)    na resposta à letra “b”, embora se cuide de matéria pertinente ao Direito Processual Civil, vale lembrar que o condomínio é considerado ente despersonalizado pela doutrina tradicional e majoritária (há corrente moderna de civilistas a considerá-lo pessoa jurídica, mas isso não vem ao caso). Dessa maneira, posto que não detendo personalidade jurídica, a lei processual reconhece a capacidade processual do condomínio para figurar nos polos ativo e passivo da relação jurídico-processual. Assim, a demanda deveria ter sido proposta contra o Edifício Acapulco, já que o síndico Alberto Santos é um mero representante do condomínio, consoante dispõe o art. 12, IX, do CPC. 

Em conclusão: a demanda de Carlos, além de materialmente improcedente no seu mérito (falta de previsão legal do direto vindicado no Código Civil), sofre também, preliminarmente, com a ilegitimidade passiva do réu apontado, tudo a atrair a carência de ação e a consequente extinção do processo sem resolução do mérito (CPC, art. 267, VI, c/c art. 301, X).  

Essa foi a minha coluna neste domingo aqui no blog, sempre preparada, é claro, com muito esmero em respeito ao leitor que acompanha o nosso trabalho. Até a próxima!  

Sobre o Autor:
Rafael Teodoro
Rafael Teodoro Graduado em Direito pela UFPA. Especialista em Direito Constitucional, Direito Tributário e Ciências Penais pela Universidade Anhanguera-Uniderp. Ex-Advogado. Ex-Analista Judiciário. Atualmente atua como Assessor de Promotor, função que exerce após aprovação em concurso público. É criador do blog do GERT (www.gertconcursos.blogspot.com.br) e do blog Metamorfose do Mal - Filosofia, Literatura e Jornalismo Cultural (www.metamorfosedomal.blogspot.com.br), onde escreve regularmente.

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